ホームインスペクションのメリットとデメリット、やるべき理由を紹介

ホームインスペクションと混同されやすいものに「建物状況調査」や「耐震診断」があります。それぞれ目的や調査範囲が異なるため、違いを理解しておくことが重要です。

ホームインスペクション	新築・中古に関係なく住宅の劣化や施工不良など、現状を総合的にチェックする
建物状況調査	中古住宅を対象に現状を把握する
耐震診断	中古住宅を対象に耐震基準を満たしている住宅か確認する

ホームインスペクションは、住宅を総合的にチェックし、建物のコンディションを客観的に把握することを目的とします。

一方で、建物状況調査は、宅地建物取引業法に基づき、既存住宅の売買時に媒介業者が買主へ説明を義務付けられている調査のことです。あくまで建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に限定した調査となります。

耐震診断は、地震に対する建物の安全性を評価することを目的とした専門的な調査です。住宅の構造や築年数、地盤などを詳細に調べ、耐震性能を数値で評価します。

ホームインスペクションは必要？重要な理由

ホームインスペクションは、新築・中古に関わらず実施するのがおすすめです。とくに中古住宅の売買においては、ホームインスペクションは極めて重要です。中古住宅は新築と異なり、見た目だけでは分からない劣化や不具合が経年により発生しているおそれがあります。

たとえば、屋根裏の雨漏りや床下のシロアリ被害、給排水管の劣化などは、素人には発見が困難です。これらが購入後に発覚すると、多額の修繕費用が発生し、予期せぬ負担につながります。売主の場合も、ホームインスペクションで事前に住宅の状態を把握しておけば、売却後のトラブルを未然に防げます。

また新築住宅にも、施工不良がないとは限りません。購入前にホームインスペクションを行うことで、欠陥住宅の購入を避けられます。

住宅の売買は、高額な取引であるため、買主と売主の双方が慎重になっています。契約前にホームインスペクションを行うことで、スムーズに取引を進められるでしょう。

ホームインスペクションをするメリット

ホームインスペクションを実施すると、多くのメリットが得られます。ここでは、買主と売主の双方に共通するメリットと、それぞれの立場から見たメリットを詳しく解説します。

買主と売主共通のメリット

買主と売主共通のメリットは、「瑕疵保険に入れる」ことです。詳しく解説します。

瑕疵保険に入れる

ホームインスペクションを実施し、瑕疵保険の検査に適合すると、瑕疵保険への加入権利を得られます。瑕疵保険とは、住宅の不具合や欠陥などによって生じた損害を保証する保険制度です。売主が加入する保険であるため、買主側は加入する必要はありません。

住宅の売買では、引き渡しから一定期間内に隠れた欠陥が発見された場合、修繕費用などを賠償する義務が売主に課されています。しかし、不動産屋や住宅メーカーが倒産した、売主が個人で経済力がないなどの理由で、買主が泣き寝入りせざるを得ないケースがあるのです。

瑕疵保険に加入していれば、売主に経済的な備えができるため、買主も安心して購入に踏み切れます。売主と買主の双方に安心感が生まれ、商談もスムーズに進むでしょう。

不動産を買う側（買主）のメリット

ホームインスペクションの実施で、買主が得られるメリットは以下の2つです。

• 取引に安心感が生まれる
• 購入後の出費を想定できる

それぞれ詳しく解説します。

取引に安心感が生まれる

住宅の購入は、大きな買い物であるため、契約前には不安がつきものです。施工不良や経年劣化など、あらゆる不具合を想像してしまい、購入に踏み切れないことも少なくありません。

しかし、ホームインスペクションを実施すれば、専門家が客観的に診断した住宅の状態を、詳細な報告書で確認できます。住宅の欠陥や劣化の有無が詳細まで明らかになるため、安心して購入の決断を下せます。

また、ホームインスペクションの報告書は、売主と修繕費用や価格の交渉を行う材料としても活用可能です。購入前に住宅の状況を正確に把握することで、余裕を持って取引を行えます。

購入後の出費を想定できる

住宅の購入の際に懸念点となるのが、修繕費用です。しかしホームインスペクションを行えば、不具合や劣化箇所が分かるため、購入前に修繕費用を予測できるようになります。

ホームインスペクションでは、住宅の劣化状況だけでなく、将来的に必要になる修繕箇所や費用の概算なども報告されます。そのため、購入後のメンテナンスプランや予算計画を購入前に立てることが可能です。

ホームインスペクションの実施は、住宅の状態を把握するだけでなく、購入後の生活にも役立つ情報を提供してくれます。

不動産を売る側（売主）のメリット

ホームインスペクションの実施で、売主が得られるメリットは以下の2つです。

• 引き渡し後のトラブル発生リスクが下がる
• スムーズな取引をしやすくなる

それぞれ詳しく解説します。

引き渡し後のトラブル発生リスクが下がる

住宅の売却後、買主から建物の欠陥や施工不良を指摘されると、売主は契約不適合責任を問われることがあります。とくに目に見えない部分の欠陥は、後から発覚するケースが多いため、事前に把握していないと、思わぬ出費につながります。

ホームインスペクションを実施しておけば、事前に劣化や欠陥を把握可能です。予期せぬ修繕が発生するリスクを抑えられるため、計画通りに売却を進められます。

スムーズな取引をしやすくなる

ホームインスペクションを行えば、住宅のコンディションを客観的に証明できます。買主への信頼性を高めることにつながるため、取引をスムーズに進められます。

住宅の購入は大きな買い物であるため、商談中に不安を抱えている買主も少なくありません。しかし、ホームインスペクション済みの物件であれば、住宅の状態に関する不安が払拭され、安心して検討できます。

また、事前に建物の問題点を把握できるため、修繕を行うか、現状のまま売却するかの判断もしやすくなります。適正価格で住宅を売りに出せるため、買い手も集まりやすくなるでしょう。

ホームインスペクションをするデメリット

ホームインスペクションの実施には多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。ここでは、インスペクションを実施するうえで知っておくべきデメリットを、買主と売主の双方の視点から解説します。

買主と売主共通のデメリット

ホームインスペクションは、買主・売主のどちらが依頼した場合でも、以下のようなデメリットを伴います。

• 実施に費用がかかる
• 調査に時間がかかる
• 発見できない瑕疵がある

それぞれ詳しく解説します。

実施に費用がかかる

ホームインスペクションの実施には、費用が発生します。調査内容や建物の規模によって異なりますが、一般的には5万円から10万円程度が相場とされています。

ホームインスペクションの費用は、依頼者が負担するため、買主が負担することが多いです。しかし、後から高額な修繕費用が発生するリスクを考えれば、購入後の経済的負担を軽減するための先行投資と捉えることもできます。

調査に時間がかかる

ホームインスペクションは、住宅のあらゆる状況を総合的にチェックするため、ある程度の時間が必要となります。調査自体は数時間で終わる場合が多いですが、依頼から報告書の作成まで含めると、1週間以上かかることもあります。

住宅は、複数の不動産会社や住宅メーカーが取り扱っていることも多いです。ホームインスペクションの実施により、取引の進捗が遅れると、ほかの人に先に契約されてしまう可能性があります。期間に余裕を持って実施するようにしましょう。

発見できない瑕疵がある

ホームインスペクションは「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によって、調査範囲が定められています。

現場で足場等を組むことなく、歩行その他の通常の手段により移動できる範囲戸建住宅における小屋裏や床下については、小屋裏点検口や床下点検口から目視可能な範囲共同住宅においては、専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲引用：既存住宅インスペクション・ガイドライン

また、あくまで目視や非破壊検査が基本となります。そのため、壁の中や地中に埋もれている配管など、建物を壊さないと分からない些細な欠陥は、発見できない場合があります。

ホームインスペクションの結果は、建物の状態を100%保証するものではありません。報告書の内容は「現時点で確認できる範囲での診断」であることを理解しておきましょう。

不動産を買う側（買主）のデメリット

ホームインスペクションの実施は、売主から嫌がられるおそれがあります。理由を詳しく解説します。

売主から敬遠されるおそれがある

買主がホームインスペクションを依頼する場合、売主によっては下記のような感情を抱く可能性があります。

• 面倒な買主だ
• 早く売りたいのに時間がかかる
• 信用されていないようで不快

また、築年数が古い物件や売主が建物の状態に自信がない場合、インスペクションを嫌がることも考えられます。

複数の購入希望者がいる場合、ホームインスペクションを希望しない買主が優先されるケースもあります。ホームインスペクションを実施したい旨を伝えることは大切ですが、売主の意向も確認しながら、丁寧なコミュニケーションを取りましょう。

不動産を売る側（売主）のデメリット

売主がホームインスペクションを実施する場合、結果が買主に誤解を与え、商談の妨げになるケースがあります。理由を詳しく解説します。

誤解が商談を妨げるおそれがある

買主は、不動産業者や住宅メーカーの社員のように、住宅に関する豊富な知識を持っているわけではありません。そのため、ホームインスペクションの報告書を開示した際に、内容を必要以上に深刻に受け取るおそれがあります。

たとえば、専門家から見ると自然な経年劣化でも、買主には重大な欠陥として受け取られるケースです。仮に生活に支障がない範囲の劣化でも、誤解が契約を妨げる要因になります。

誤解を避けるためにも、買主に報告書を見せる際は丁寧な説明を添えることが大切です。不安な場合は、ホームインスペクターを交えた質疑応答の場を設けるなど、買主が安心できる工夫をしましょう。

【住宅別】ホームインスペクションをする意味とタイミング

ホームインスペクションの実施には、以下のような意味があります。

• 住宅の現状を把握する
• 住宅購入時の判断材料にする
• 住宅売却時の価格決定の参考にする

しかし住宅の種類によっても、目的や適切な実施タイミングが変わります。ここでは、新築・中古・注文住宅に分けて、インスペクションをする意味と最適なタイミングを解説します。

新築住宅

新築住宅のホームインスペクションは「施工品質のチェック」と「トラブル防止」がおもな目的です。そのため、住宅の完成から引き渡しまでの間に行うのが最適です。

新築でも、施工不良や欠陥がゼロとは限りません。壁や床の傾き、建具の立て付けの悪さなど、住んでみないと気づけない欠陥があるケースもあります。

専門家にホームインスペクションを依頼すれば、素人では見つけられない不具合を発見可能です。引き渡し前に修繕を求められるため、安心して生活をスタートできます。

また、新築時にホームインスペクションで、状況を把握しておくと、住宅の維持管理計画も立てやすくなるでしょう。

中古住宅

中古住宅の場合、ホームインスペクションは「隠れた欠陥の発見」と「将来的な費用負担の把握」がもっとも重要な意味を持ちます。そのため、売買契約の締結前に行いましょう。

中古住宅は、表面上は分からない劣化や構造上の問題が隠れている可能性が新築に比べて高いです。ホームインスペクションによって建物の状態が明らかになれば、結果を踏まえて購入の可否を判断できます。また、修繕が必要な箇所が見つかった場合は、売主と価格交渉を行う材料にもなります。欠陥が契約後に発覚すると、トラブルにつながるため、可能な限り実施するのがおすすめです。

注文住宅

注文住宅の場合、ホームインスペクションは「工事の品質管理」と「施工不良の早期発見」を目的として実施されます。工事の過程で、仕様に沿って施工されているか、不良箇所がないかをチェックすることで、欠陥住宅になるのを未然に防げます。

そのため、注文住宅のホームインスペクションは、建築計画が始まる前に依頼するのがおすすめです。検査の範囲やタイミングを把握できるため、工程ごとに適切なタイミングで検査を行えるようになります。

とくに基礎工事などは、住宅が完成したあとに欠陥が発覚すると、修繕が現実的でない場合もあります。工程ごとにホームインスペクションを実施しておけば、問題の早期発見につながり、手直しを求めることが可能です。

ホームインスペクションのメリットを理解してスムーズな不動産売買を！

ホームインスペクションは、不動産売買において買主と売主の双方にメリットをもたらします。単に建物の状態をチェックするだけでなく、取引全体の透明性を高め、契約の安心感を高める役割があります。

買主は、購入前に物件の状態を詳細まで知れるため、安心して購入可能です。予期せぬ修繕費用に悩まされる事態を防げ、維持管理もしやすくなります。

売主も、引き渡し後のトラブル軽減や、商談の円滑化などのメリットが得られます。ホームインスペクションで住宅のコンディションを明示すれば、買主からの信頼を得やすくなり、スムーズに売却できるでしょう。

ホームインスペクションは、建物の欠点探しではありません。不動産取引のトラブルをなくすツールであることを理解し、積極的に実施するのがおすすめです。

スカイスキャニング株式会社では、住宅の専門家が住宅の隅々まで調査するホームインスペクションを実施しています。不動産売買や注文住宅の建築などで悩みをお持ちの方は、気軽にお問い合わせください。

この記事の監修者

笹倉 崇（ささくら たかし）

株式会社MIREBA（ミレバ）代表取締役

《資格》

1級建築施工管理技士, 宅地建物取引士, 日本コンストラクション協会認定コンストラクションマネージャー, 日本ホームインスペクターズ協会認定ホームインスペクター

《経歴》

大手総合ディスプレイ会社にて勤務後、独立。建築内装のプロジェクトにおいて大型案件のコンストラクションマネジメント業務に携わっている。同時に住宅インスペクションの事業を立ち上げ、同社で年間6000件超のインスペクションを実施している。大規模建築プロジェクトから個人の住宅案件まで、幅広い案件のプロジェクトマネジメントを得意としている。